Wenn der Markt versagt …

Weltweit gibt es positive Beispiele dafür, wie gemeinschaftlich Wohnraum geschaffen werden kann, den sich auch Arme leisten können.

USA
Community Land Trusts

So unwahrscheinlich es auch klingen mag, aber ein wirksames Modell für den Kampf gegen Wohnungslosigkeit stammt aus einem Land, das eher für schmucke Einfamilienhäuser hinter weißen Lattenzäunen und bewachte Wohnsiedlungen bekannt ist. Die ersten Community Land Trusts (CLTs) wurden von Führern der Bürgerrechtsbewegung im südlichen Bundesstaat Georgia ins Leben gerufen. 1969 wurde die New Communities Inc. gegründet, die 2.000 Hektar Land für eine gemeinsame landwirtschaftliche Nutzung bereitstellte, mit Mietwohnungen für landlose Afro-AmerikanerInnen. Hauptziele von CLTs sind die Deckung des lokalen Bedarfs und die Stabilisierung der Wohnkosten ungeachtet der Preisschwankungen auf dem Markt. Wie aus einer US-Studie von 2010 hervorging, war die Rate der Zwangsversteigerungen bei Eigenheimen, die über einen CLT erworben wurden, achtmal niedriger als am freien Markt.

Eigentümer des Grundes bleibt stets der CLT, der von einem von der Gemeinschaft gewählten Verwaltungsrat geleitet wird. Zu den Wohnformen gehören Mietwohnungen, die dem CLT oder einer Wohnbauvereinigung gehören, Genossenschaftswohnungen, selbst gebaute Häuser oder „Co-Housing“-Projekte (Kombinationen von privatem Wohnraum und gemeinschaftlich genutzten Einrichtungen, Anm. d. Red.). So genannte „Asset lock“-Bestimmungen, die alle CLTs vorsehen, sichern den zweckgemäßen Bestand des CLT.

Das hat langfristig signifikante Vorteile, meint Hannah Fleetwood vom britischen National CLT Network: „Der CLT verwaltet die von ihm errichteten Gebäude treuhänderisch im Namen der Gemeinschaft und sorgt dafür, dass die Wohnungen und andere Vermögenswerte der gesamten Gemeinschaft für immer zur Verfügung stehen. Derart ist es nicht nur die erste Generation, die davon profitiert.“

Der Champlain Housing Trust, ein CLT in Burlington im US-Bundestaat Vermont, verfügt über 500 Eigentumswohnungen und 1.500 Mietwohnungen, die in einem Gebiet mit hohen Wohnkosten unter den Marktpreisen angeboten werden. Ian Boyd, der bei Champlain einstieg, war positiv beeindruckt. Es war „wie ein Haus von Freunden zu kaufen“, schilder Boyd, und erklärt, wie das geht: „Um ein Eigenheim kaufen zu können, muss man ein Einkommen unterhalb der Einkommensgrenze haben, an einem Workshop für Wohnungskäufer teilnehmen und natürlich die Voraussetzungen für eine Kreditgewährung erfüllen. Champlain bezahlt 20% des Kaufpreises im Voraus, was die monatlichen Zahlungen reduziert, und man erspart sich damit die zusätzlichen Kosten für eine private Hypothekenversicherung.“

Wird die Immobilie verkauft, erhält Champlain 75% des allfälligen Gewinns, was es möglich macht, die Wohnkosten auf einem erschwinglichen Niveau zu halten. Die öffentlichen Förderungen bleiben durch die Veräußerungsregeln im System und kommen auch zukünftigen BewohnerInnen zugute.

Für Ian, der sich ansonsten kein Wohnungseigentum hätte leisten können, war es „wunderbar“, dass der Trust ihn bei dem gesamten Prozess begleitete und ihm danach weitere Hilfe anbot. „Heute Abend nehme ich an einem kostenlosen Workshop teil, wo man das Wichtigste über die Steuererklärung erfährt, die man als neuer Wohnungseigentümer abgeben muss.“

URUGUAY & SCHWEDEN
Genossenschaften

Es gibt viele Formen von Wohnungsgenossenschaften, das Grundprinzip ist aber stets dasselbe: Die Wohnungen gehören einer demokratisch organisierten Genossenschaft und werden von ihren Mitgliedern erhalten.

In Uruguay ist die Genossenschaftsbewegung in den letzten Jahrzehnten stetig gewachsen. Anfang der 1970er Jahre gab es nur eine Handvoll Projekte; heute unterstützt der Genossenschaftsverband FUCVAM 500 Wohnungsgenossenschaften, die insgesamt 90.000 Menschen ein Zuhause bieten. Viele der Mitglieder stammen aus den untersten Einkommensschichten, die monatlich 80 Stunden Arbeit zur Errichtung ihrer zukünftigen Wohnungen beitragen. Zusammen mit anderen „Sachleistungen“ in Form von Arbeit sowie Ersparnissen der Genossenschaften werden damit 15% der Baukosten abgedeckt, während die verbleibenden 85% mit einem zinsbegünstigten Darlehen des staatlichen Wohnungs- und Urbanisierungsfonds (Fondo Nacional de Vivienda y Urbanización) finanziert werden.

FUCVAM hat bisher Wohnungsgenossenschaften in 15 anderen Ländern Lateinamerikas unterstützt, und es besteht ein reger Austausch von Wissen und Kompetenzen mit sozialen Bewegungen. Das Ziel ist, „Menschen zu organisieren, sie in die Lage zu versetzen, gemeinsam Lösungen zu verwirklichen, die sie auf sich gestellt unmöglich zustande bringen könnten“.

Wohnungsgenossenschaften können auch in reichen Ländern, wo die Wohnungsmärkte nicht mehr funktionieren, eine wichtige Rolle spielen. Ein Beispiel ist Schweden, wo rund 20 Prozent der Bevölkerung Wohnungsgenossenschaften angehören. Ihre Geschichte reicht auf Protestkampagnen von MieterInnen gegen Mieterhöhungen in den 1920er und 1930er Jahren zurück. 1945 beschloss die schwedische Regierung, Wohnungsgenossenschaften in gleicher Höhe zu unterstützen wie traditionellere Wohnformen. Die Wohnungsgenossenschaften unterlagen bis 1973 einer Preiskontrolle, und sie wurden bis 1990 subventioniert. Heute sind sie unabhängig von staatlicher Unterstützung, und viele Mitglieder sind zu EigentümerInnen ihrer Wohnungen geworden.

VENEZUELA
Öffentlicher Wohnbau

Während der Wohlfahrtsstaat in den reichen Ländern dahinschwindet und die Regierungen so tun, als ob sie öffentlicher Wohnbau nichts angehe, hat die venezolanische Regierung versprochen, bis 2019 drei Millionen Wohnungen zu errichten. Das Programm, die „Gran Misión Vivienda Venezuela“, wurde 2011 gestartet.

Als erstes wurden dafür ungenutzte Grundstücke von Banken requiriert, die in den 1990er Jahren in Konkurs gegangen waren. Familien konnten sich in ein landesweites Register aufnehmen lassen, das heute 3,7 Mio. Familien umfasst. Vorrang erhielten die am stärksten Benachteiligten: Obdachlose, Menschen mit Behinderungen, alleinstehende Mütter, große Familien und Menschen mit schweren chronischen Krankheiten.

Das Programm umfasst Neubauten, selbst errichtete Unterkünfte und die Renovierung bestehender Wohnungen. Der Wohnungskauf wird durch staatliche Kredite finanziert, die je nach Familieneinkommen in unterschiedlicher Höhe subventioniert werden. Familien, die weniger als ein Mindesteinkommen verdienen, haben Anspruch auf eine Subvention von 100%.

Juan Velasquez, ein Wissenschaftler der Universität Stockholm, der sich eingehend mit diesem sehr ehrgeizigen Programm befasst hat, beschreibt die breite Palette von Methoden, mit denen das Ziel erreicht werden soll.

In einem Neubauprojekt in Chacao etwa „haben rund 300 Familien die ersten 200 Wohnungen selbst gebaut“. Die Selbstverwaltung des geschaffenen Wohnraums sowie die Beteiligung der BewohnerInnen am gesamten Planungsprozess sind weitere Elemente dieser Programme. In Bello Campo wiederum werden existierende, überfüllte Barackensiedlungen in adäquate Unterkünfte verwandelt. Anderswo in Chacao erhalten  Menschen, die leer stehende Gebäude besetzt hatten, mit Hilfe der lokalen Verwaltungsbehörden Eigentumstitel.

Nach Angaben der Regierung wurden bisher 22 Mrd. US-Dollar investiert und 265.000 neue Wohnungen errichtet – eine Zahl, die jedoch umstritten ist. KritikerInnen behaupten, nur ein Bruchteil davon sei tatsächlich gebaut worden. In einem Anfang 2013 veröffentlichten Bericht verwies Transparency International auf gravierende Probleme beim Zugang zu Informationen über die Errichtung und Zuteilung der neuen Wohnungen. Aufgrund dieser Probleme sei das Programm korruptionsgefährdet, heißt es in dem Bericht.

Dem hält die Regierung entgegen, dass die lokalen Gemeinschaften eine entscheidende Rolle bei der Überwachung des Wohnbauprogramms spielen, und zwar über die Kommunalen Räte und urbanen Landkomitees, die auf Transparenz, Effizienz und Qualität achten. Nach Regierungsangaben wurden 73% der neuen Wohnungen vom Staat errichtet.

Es gibt weitere Alternativen zum völlig überhitzten Wohnungsmarkt, und sie haben allesamt eines gemeinsam: kollektive Organisation. „Co-Housing“, ähnlich wie Genossenschaftswohnungen, kombiniert privaten Wohnraum mit gemeinschaftlichen Einrichtungen, die von den BewohnerInnen geplant und verwaltet werden und ihnen gehören. Besetzungen werden zwar oft kriminalisiert, sind aber eine effektive Methode, brachliegenden Raum in Städten von Athen bis Zagreb einer sinnvollen Nutzung zuzuführen. Schließlich können Kampagnen für strengere Mietpreiskontrollen und mehr Rechte der MieterInnen für mehr Fairness auf dem privaten Wohnungsmarkt sorgen. L

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Samir Jeraj ist Journalist mit Schwerpunkt auf Wohnungsfragen. Er war von 2008 bis 2012 Mitglied des Stadtparlaments von Norwich (England).