Aufgeschobene Träume

Der Immobilienmarkt in China ist weiterhin heiß – eine beliebte Anlageform für die städtische Elite, ein ferner Traum für die Unterschicht, berichtet NI-Autorin Clarissa Sebag-Montefiore.

Liu Gang lebt mit seiner Frau und einem Sohn im Kleinkindalter in Beijing. Ein Wohnungskauf kommt für ihn nicht in Frage: In seinem Viertel kostet eine 100m2-Wohnung mindestens vier Mio. Yuan (umgerechnet ca. 636.750 US-Dollar). Als einer von Millionen MigrantInnen, die an ihrem Lebensort keine Sozialleistungen erhalten, ist Liu ein Opfer nicht nur der Immobilienspekulation in China, sondern auch der überkommenen und diskriminierenden Wohnsitzkontrolle, des „Hukou“-Systems.

Letztes Jahr hatte Lius Frau eine sehr frühe Frühgeburt. Mangels Beijing-Hukou mussten sie die Behandlungskosten selbst bezahlen. Die Rechnungen des Krankenhauses summierten sich auf 9.500 Dollar – mehr als das Doppelte des Monatseinkommens von Liu. Langfristig sieht es kaum besser aus. Da er sich in der Hauptstadt keine Wohnung leisten kann, obwohl er als Konsulent arbeitet, suchte er sich stattdessen – wie Zehntausende andere – eine Wohnung in seiner Heimatstadt, wo die Preise weit niedriger sind. Neben der Miete in Beijing zahlt er nun die nächsten 30 Jahre auch den Hypothekenkredit für sein 111.000-Dollar-Apartment in Changsha ab. „Plötzlich gebe ich 110 Prozent meines Gehalts aus“, konstatiert Liu frustriert. „Die Lebenshaltungskosten werden immer höher. Meine Ersparnisse sind dahin. Eine typische Situation in China. Ich bin zum Sklaven der Bank geworden.“

Das Problem der Unerschwinglichkeit von Eigentumswohnungen ist in China ein heißes Eisen. In den größten Städten des Landes, den „Mekkas“ der WanderarbeiterInnen, können sich nur SpitzenverdienerInnen eine Wohnung leisten. Das Verhältnis der Preise zum Jahreseinkommen reicht von 11,6 in Beijing bis zu 15,6 in Shenzhen – ein Faktor von 7 gilt in einer rasch wachsenden Wirtschaft wie der Chinas als angemessen. Solche Zahlen sind ein Indiz einer ausgewachsenen Immobilienblase. 2011 hätte ein Durchschnittsverdiener in Beijing 36 Jahre gebraucht, um einen Hypothekenkredit abzuzahlen, in New York waren es nur zwölf Jahre.

Chinas Immobilienblase ist aber ein komplexes Phänomen. Viele MigrantInnen können es sich zwar leisten, in ihrer Heimatstadt Wohnungen zu kaufen, aber es gibt dort keine Jobs für sie. Also lassen sie ihre Wohnungen leer zurück, um anderswo zu arbeiten.

Die Bauwirtschaft war das Rückgrat des chinesischen Wirtschaftswunders. Aber 2012 fiel die Wachstumsrate auf den niedrigsten Wert seit mehr als zehn Jahren. Könnte ein Abschwung in der Bauwirtschaft, dem mächtigsten Motor des 30-jährigen Booms in China, ausreichen, um die Gesamtwirtschaft kollabieren zu lassen? ExpertInnen winken ab: Zumindest derzeit sei keine Krise zu erwarten. „Viele Leute kaufen sich Wohnungen, und anders als in den USA verschulden sie sich nicht dafür“, erläutert Andrew Batson, Leiter der Research-Abteilung bei GK Dragonomics in Beijing. „Das heißt aber nicht, dass die Leute nicht denken, dass sie teuer sind, denn das denken sie. Und auch nicht, dass die Preise verglichen mit anderen Plätzen auf der Welt nicht hoch wären, denn sie sind es.“

Die Wohnungspreise in China sind weitgehend ein „politisches Problem“, ergänzt Batson. „Es ist eine hohe Priorität für die Regierung, die gehobene Mittelschicht in den Städten mit ihren Eigentumswohnungen bei Laune zu halten.“ Für die ganz unten auf der sozialen Leiter, die armen MigrantInnen aus den ländlichen Gebieten, sind Eigentumswohnungen außer Reichweite.

Der Boom auf dem Wohnungsmarkt in China verdankt sich seit Jahren großteils dem Umstand, dass Immobilien als eine der wenigen praktikablen Möglichkeiten gelten, sein Geld anzulegen. Die chinesischen Aktienmärkte mit ihren Berg- und Talfahrten sind unzuverlässig, während die Zinsen auf Sparguthaben nicht einmal die Inflation abdecken. Viele reiche ChinesInnen kaufen mehrere Wohnungen als Investment und lassen sie oft leer stehen. Das Ergebnis sind rasch steigende Preise in den großen Städten und ein geschätzter Bestand von 65 Mio. leeren Wohnungen, gehortet von EigentümerInnen, die auf einen weiteren Preisanstieg hoffen.

Seit 2010 hat die Regierung Maßnahmen ergriffen, um den Markt abzukühlen; etwa dürfen WohnungseigentümerInnen in vielen Regionen keine zweite Wohnung kaufen. Aber die Preise sind nicht gefallen. Als ein Immobilienentwickler in Shanghai 2011 versuchte, die Preise zu senken, weil niemand kaufte, kam es zu Protestaktionen von rund 400 WohnungseigentümerInnen, die dabei einigen Schaden in den Verkaufsräumen anrichteten.

Leer stehende Immobilienkomplexe findet man überall. „The World“ („Xingyao Wuzhou“) etwa liegt außerhalb der nördlichen Stadt Tianjin, auf einem Stück Land, das dreimal so groß ist wie der New Yorker Central Park. In allen seinen fünf „Kontinenten“ gibt es Villen genauso wie Wohntürme. Aber in dem ambitionierten – und noch nicht fertig gestellten – Projekt, das ursprünglich für 100.000 Menschen konzipiert war, lebt nur eine Handvoll Menschen. Bei Shanghai gibt es ähnliche gescheiterte Luxusprojekte. Das absonderlichste unter allen ist wohl „Thames Town“, ein gespenstisch leerer Komplex im Stil eines englischen Landstädtchens unter den Tudors.

Der Immobilienboom hat die zunehmende Ungleichheit noch verstärkt. Bis in die 1990er Jahre lebten die meisten Menschen noch in den vom Staat bereitgestellten Wohnungen ihrer „Danwei“, der kleinsten sozialen Einheit in China. Es gab wenig, woraus sich Vermögensunterschiede hätten entwickeln können. Heute hat die Beschäftigung in der boomenden Bauwirtschaft zwar Millionen geholfen, der Armut zu entrinnen, aber es entstand auch eine soziale Unterschicht. Ein eigenes Heim ist in China traditionell von Bedeutung, und mit dem Männerüberhang im Land ist ein Mann für eine Frau kaum attraktiv, wenn er nicht bereits über eine Wohnung verfügt.

Das Hukou-System, das MigrantInnen an ihre Heimatstädte bindet, weil sie nur dort Sozialleistungen beanspruchen können, hat daran nichts geändert. Es soll MigrantInnen davon abhalten, die städtischen Ballungszentren zu überfluten. Tatsächlich leben dort heute 250 Millionen WanderarbeiterInnen als BürgerInnen zweiter Klasse. Ihre Zahl könnte bis 2030 auf 500 Millionen (oder die Hälfte der Stadtbevölkerung) anwachsen, schätzt Tom Miller, Autor von „China’s Urban Billion“.

Das Hukou-System hat eine derart brutale Spaltung erzeugt, dass „Kritiker das System als ‚Chinas Apartheid‘ bezeichnen“, schreibt Miller. „Solange China dieses System beibehält, wird ein großer Teil der gepriesenen Urbanisierung des Landes im Wesentlichen nur dem Schein nach existieren.“ Vom Immobilienboom ausgeschlossen sind auch die zehntausenden WanderarbeiterInnen, die in fensterlosen Mieträumen im Beijinger Untergrund leben. Für viele sind diese feuchten und finsteren Luftschutzbunker und Kellerlöcher die einzige Option.

Glaubt man einem Bericht von Amnesty International aus dem Vorjahr, nehmen auch die Zwangsräumungen zu. Um Prestigeprojekte zu finanzieren, verschulden sich lokale Regierungen bei staatlichen Banken, wobei sie damit rechnen, die Kredite mit Erlösen aus Grundstücksverkäufen zurückzahlen zu können. Widerspenstige PächterInnen oder EigentümerInnen, die sich weigern, ihr Ackerland, ihr Geschäft oder ihre Häuser zu verkaufen, werden zwangsgeräumt, oft unter Anwendung von Gewalt. Wer sich wehrt, läuft Gefahr, im Gefängnis oder in einem Umerziehungslager zu landen. Seit 2009 haben sich mindestens 41 Menschen aus Protest selbst verbrannt.

Die Regierung hat nun ein gigantisches Wohnbauprogramm gestartet – bis 2015 sollen 36 Millionen Sozialwohnungen errichtet werden. Dabei geht es nicht bloß darum, die vom Immobilienboom Ausgeschlossenen zu besänftigen; es ist einfach die bereits bekannte Strategie, das Wachstum über die Bauwirtschaft anzukurbeln.

Der Plan sei zwar „lobenswert“, meint Wirtschaftsforscher Batson, die Frage sei aber, „ob die gebauten Sozialwohnungen von guter Qualität sind, ob sie dort errichtet wurden, wo die Menschen tatsächlich leben wollen, und ob sie so instand gehalten werden, dass Menschen auch noch in 20 Jahren dort wohnen wollen“.

Es steht viel auf dem Spiel. Wird die Immobilienblase in China unter Kontrolle gebracht, werden dutzende Millionen in den Städten, wo sie tatsächlich leben und arbeiten, ein Dach über dem Kopf haben. Wenn nicht, wird China von einer eskalierenden Ungleichheit zerrissen werden, und die Welt wird eine Finanzkrise erleben, gegen die sich der Bankenkollaps von 2008 wie eine bloße Kostümprobe ausnehmen dürfte.

Liu hat naheliegendere Probleme. „Ein Haus zu besitzen, ist für die Reputation in China wichtig“, sagt er. „Wir sind eine Nation, für die Raum eine hohe Bedeutung hat.“ Und nach einer kurzen Pause: „Am schlimmsten ist es, wenn der Traum zerstört wird.“

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Clarissa Sebag-Montefiore ist Books and Contributing Editor bei Time Out Beijing (www.timeoutbeijing.com). Sie lebt seit 2009 in China.